L’Espagne réédicte des décrets sur le logement, Alameda avance la règle de résidence principale, l’inquiétude réglementaire augmente

---

L’Espagne a réédité ses deux décrets d’urgence sur le logement le 6 octobre, un jour après que le Premier ministre Pedro Sánchez a convoqué des élections anticipées au 29 novembre et quatre jours après le rejet des décrets par le Congrès. Le paquet réédité conserve les politiques sur les locations à court terme, et son sort dépend désormais d’une plus petite entité parlementaire pendant la campagne électorale.

Ces revirements interviennent alors que les opérateurs deviennent de plus en plus anxieux concernant les politiques de location à court terme. Dans le Global Host Report 2026 de PriceLabs, 53 % des répondants ont déclaré que les règles sur les locations à court terme nuiraient à leurs revenus, contre 48 % un an plus tôt. En Californie, Alameda a avancé une exigence de résidence principale le 15 septembre, puis retiré le vote final de l’ordre du jour du 6 octobre.

---

L’Espagne réédicte ses décrets sur le logement un jour après la convocation des élections

• Le Congrès a rejeté les deux décrets d’urgence sur le logement le 2 octobre, par 178 contre 172 et 184 contre 166, après que Junts se soit opposé aux côtés du PP et de Vox.
• Sánchez a convoqué des élections anticipées pour le 29 novembre le 5 octobre.
• Le cabinet a approuvé à nouveau les deux décrets le 6 octobre, avec seulement des modifications mineures, selon Olive Press.
• Le paquet réédité introduit de nouvelles règles sur les locations à court terme et des taxes plus strictes sur les appartements touristiques.
• Les décrets sont entrés en vigueur dès leur approbation, et la loi espagnole donne 30 jours au parlement pour les valider.
• Le parlement étant dissous, la Diputación Permanente, composée de 68 députés et du président du Congrès, décidera de la validation.
• Le soutien de Junts n’est plus décisif pour le premier décret, mais le second fait face à un vote plus difficile car le PNV s’y est opposé le 2 octobre.

Les points de vue d’Aishwarya

• Se préparer aux politiques de location à court terme qui changent en cours de contrat : Deux décrets sur le logement ont maintenant été rejetés puis réédités en quatre jours, avec des élections nationales à venir. Les règles peuvent être en vigueur, non validées et remplacées à nouveau en moins d’un mois, ce qui rend difficile l’estimation des revenus.
  • Les gestionnaires peuvent ajouter des clauses de changement de conformité dans les contrats de réservation directe et les contrats avec les propriétaires, afin qu’un changement soudain de règle puisse être géré sans enfreindre ni l’un ni l’autre.
• Modéliser les mesures fiscales avant validation : La couverture du 1er octobre de RSU sur le décret initial a décrit une TVA de 10 % sur les séjours jusqu’à 30 nuits et une surtaxe IBI jusqu’à 150 %.
  • Si le paquet réédité maintient ces mesures, les gestionnaires ayant de l’inventaire en Espagne peuvent modéliser dès maintenant les revenus nets, alors que la validation est encore en suspens.

---

Alameda fait avancer une règle de résidence principale, mais le vote final est en attente

• Le conseil municipal d’Alameda a voté à 3 contre 1 le 15 septembre pour faire avancer une ordonnance qui limiterait les locations à court terme à la résidence principale de l’hôte.
• La ville avait prévu le vote final pour le 6 octobre, puis a retiré ce point de l’ordre du jour.
• Les propriétaires pourraient aussi héberger dans une autre unité sur la même propriété, jusqu’à quatre unités et une à la fois, et les locataires pourraient héberger dans leur propre logement avec le consentement écrit du propriétaire.
• Les opérateurs disposant d’au moins un an d’activité avant l’adoption pourraient continuer à exploiter en dehors de la règle de résidence principale, mais l’exception ne serait pas transférée à de futurs acheteurs.
• Les ADU et JADU seraient interdites à l’usage à court terme à moins que l’hôte n’y réside, avec une exception pour les hébergeurs historiques dont les ADU ont été créées avant 2017.
• Les opérateurs existants auraient 90 jours à compter de la date d’effet, soit 30 jours après le passage final, pour demander un permis ou cesser d’opérer.
• Les opérateurs devraient disposer d’une assurance responsabilité de 1 million de dollars, sauf si une plateforme offre une couverture similaire, d’un numéro de permis sur chaque annonce et d’un contact local pouvant répondre en personne dans les 60 minutes.

Les points de vue d’Aishwarya

• Le statut d’ancienneté devient un atout : Le projet d’Alameda permet aux opérateurs existants de continuer, mais ce droit n’est pas transférable aux futurs acquéreurs.
  • Les gestionnaires peuvent documenter dès maintenant l’historique d’exploitation de chaque client et évaluer toute acquisition à Alameda sans droits d’ancienneté.
• La croissance s’arrête à l’adresse de l’hôte : Les opérateurs sans statut d’ancienneté ne pourraient pas ajouter de logements sans hôte à Alameda, donc l’expansion là-bas consisterait en des locations de moyenne ou longue durée.
  • En attendant le prochain vote du conseil, chaque disposition ci-dessus reste proposée, donc les gestionnaires peuvent préparer les dossiers de permis sans encore restructurer leur portefeuille.
• L’interdiction des ADU se propage en Californie : Alameda se joint à Burlingame, Daly City, Hercules et Piedmont pour interdire les courts séjours dans les ADU.
  • Les opérateurs évaluant des acquisitions en Californie peuvent évaluer les revenus uniquement sur la structure principale.

---

La réglementation est la seule inquiétude en hausse dans le Global Host Report de PriceLabs

• Le Global Host Report 2026 de PriceLabs a révélé que 53 % des répondants gérant une à quatre annonces craignent que la réglementation nuise à leurs revenus, contre 48 % en 2025.
• La réglementation était la seule inquiétude de l’enquête à augmenter. L’inquiétude concernant les mauvais avis est passée de 71 % à 56 %, et la difficulté à trouver des agents d’entretien est passée de 49 % à 38 %.
• La réglementation arrive en troisième position parmi les cinq préoccupations, derrière le marketing et le classement à 63 % et les mauvais avis à 56 %.
• La part des répondants déclarant que suivre les politiques et réglementations sur la location à court terme demande un réel effort est passée de 41 % à 46 %.

Les points de vue d’Aishwarya

• Une inquiétude sans levier : Le rapport décrit la réglementation comme le point sur lequel les opérateurs ont le moins de prise, ce qui explique pourquoi cette préoccupation augmente, alors que celles qui peuvent être gérées par l’effort, les outils ou le temps diminuent. Les revirements de la semaine en Espagne et le vote retiré à Alameda montrent à quel point les opérateurs maîtrisent peu le calendrier.
• L’inquiétude est plus forte parmi les grands opérateurs : La couverture réglementaire de RSU cite le Global Property Manager Report 2026, où 62 % des opérateurs gérant de cinq à cinquante propriétés craignent un changement réglementaire.
  • Les gestionnaires peuvent réduire les risques liés à une seule juridiction en dispersant les portefeuilles sur plusieurs municipalités et en diversifiant entre locations à court et moyen terme, afin qu’un seul vote ne décide pas de l’ensemble des revenus.

---

Les opérateurs qui suivent la réglementation sur la location à court terme ont deux dates à surveiller. La Diputación Permanente espagnole décidera de valider ou non les décrets réédités dans le délai de 30 jours, avant les élections du 29 novembre, et l’ordonnance d’Alameda a encore besoin d’un vote final du conseil avant que l’une de ses dispositions n’entre en vigueur.