Le 17 avril, le Bureau de l’application spéciale du Maire a déposé une plainte de 5 millions de dollars contre un propriétaire de Brooklyn qui, selon la plainte, a obtenu six enregistrements STR légitimes et les a exploités comme des Airbnbs illégaux de logements entiers. Quelques jours plus tard, l’OSE a révélé que 27 % de toutes les annonces approuvées dans la ville fonctionnent désormais hors cadre légal. Ces deux faits sont liés, mais pas comme le communiqué de presse le laisse entendre. Le procès est spectaculaire. Les 27 % sont plus importants.
Voici pourquoi nous pensons qu’ils sont liés, et pourquoi ce qui se déroule en Californie et dans l’UE cette année est plus déterminant pour votre stratégie de conformité en location courte durée que le titre new-yorkais.
La conformité est enquêtée à NYC. Elle est vérifiable en Californie et dans l’UE.
La plupart des analyses de la réglementation STR traitent tous les régimes de la même façon : règles, enregistrement, application. La distinction notable en 2026 n’est pas le niveau de sévérité des règles. C’est la différence entre conformité vérifiable ou enquêtée.
La Local Law 18 vérifie l’enregistrement à l’entrée. Les plateformes confirment le numéro d’enregistrement avant de traiter chaque réservation. Après cela, aucune partie — ni la plateforme, ni l’opérateur, ni la ville — n’est tenue de concilier en continu l’activité d’annonce avec le statut d’enregistrement. Une annonce enregistrée peut devenir non conforme pendant des mois sans que personne ne s’en rende compte en temps réel. Dans le modèle actuel, le premier signal externe est généralement une inspection ou une lettre d’avertissement. La conformité à NYC est enquêtée : la ville doit chercher.
Le SB 346 de Californie (en vigueur depuis le 1er janvier) et le Règlement UE 2024/1028 (en vigueur depuis le 20 mai) sont construits sur le principe opposé. Les plateformes transmettent des données d’activité au niveau de la réservation à l’autorité de régulation de façon continue ou quasi-continue, et la régulation opère un rapprochement automatique avec le registre. Un écart devient détectable dans la couche de données, et non sur le terrain. La conformité est vérifiable : la ville sait déjà.
Si on prend cette distinction au sérieux, les 27 % sont ce que le modèle « enquêté » produit sur la durée. Ce n’est pas, fondamentalement, l’histoire « d’acteurs malhonnêtes ». C’est l’histoire d’une boucle de rétroaction absente de la législation.
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L’application s’est intensifiée. Pourtant, l’écart se creuse.
Lors de notre dernier examen détaillé de la Local Law 18, la question était de savoir si le régime d’enregistrement tiendrait. Dix mois plus tard, la réponse honnête est : partiellement. L’OSE a augmenté le nombre d’inspections, envoyé environ 600 emails d’avertissement à des opérateurs enregistrés, et a lancé en avril 2025 un pilote de notifications d’intention de révocation — un palier entre l’avertissement et la poursuite. L’effort d’application s’est intensifié.
La donnée des 27 % a été révélée par Christian Klossner, Directeur exécutif de l’OSE, à Skift le 21 avril. Elle concerne les annonces approuvées proposant aujourd’hui des locations de logements entiers alors que l’enregistrement ne le permet pas, acceptant des réservations au-delà de la limite de deux invités, ou les deux. En juin 2025, le chiffre était estimé à 20 %. Malgré l’augmentation de l’activité de l’OSE, l’écart se creuse — sept points de plus en dix mois. Plus d’application ne suffit pas, à elle seule, à le combler.
Bineth illustre le mode de défaillance : enregistrer d’abord, puis modifier après approbation.
Il n’est pas nécessaire de connaître tout le récit Bineth pour comprendre le mode de défaillance, mais c’est un exemple clair. Le 17 avril, l’OSE a intenté une action contre Chananya Bineth, son épouse Gitty et quatre associés, réclamant jusqu’à 5 millions de dollars. La plainte affirme qu’ils ont obtenu six enregistrements de location courte durée sur trois immeubles — deux à Brooklyn, un dans le Bronx — en soumettant des documents faussement identifiant les co-défendeurs comme des locataires à temps plein. Les enregistrements autorisaient un hébergement avec présence et deux invités. Les annonces ont ensuite été modifiées sur Airbnb et sur un site de réservation interne pour promouvoir des séjours illégaux dans des logements entiers.
D’avril 2023 à fin 2025, l’opération a traité environ 1 400 transactions et généré 1,3 million de dollars de revenus. Les inspecteurs de l’OSE ont effectué plusieurs visites et se sont vu refuser l’accès. L’agence a délivré 35 convocations, et au moins 47 500 $ d’amendes ont été payés. Le procès incarne le sommet de l’échelle d’application pour un opérateur qui n’a pas réagi aux paliers inférieurs.
Bineth n’était pas un opérateur non enregistré. Les enregistrements étaient obtenus, puis les annonces ont été modifiées après approbation. C’est précisément ce mode de défaillance — mesuré par les 27 % — qui se reproduit, à plus grande échelle et de manière moins sophistiquée, sur des milliers d’annonces.
La SB 346 californienne transforme les données des plateformes en celles de la ville.
Le California Short-Term Rental Facilitator Act, qui instaure une nouvelle norme de conformité en location courte durée, est entré en vigueur le 1er janvier 2026. Il autorise toute municipalité californienne dotée d’une ordonnance à exiger des plateformes qu’elles partagent les données hôtes : adresse physique, URL de l’annonce, statut d’enregistrement, nombre de nuits réservées par an, etc. La non-conformité de la plateforme peut coûter jusqu’à 10 000 $ par jour. Le bureau du procureur de Los Angeles l’utilise activement depuis début 2026.
Le mécanisme est la réconciliation. Les données que la ville reçoit sont celles que la plateforme maintient désormais en continu. Les dossiers de l’opérateur, de la plateforme et de la ville s’alignent par défaut plutôt que par audit.
L’UE déploie la même architecture dans 27 pays le 20 mai.
Le Règlement UE 2024/1028 entre en vigueur dans tous les États membres le 20 mai 2026, dans trois semaines. Les plateformes transmettront mensuellement les données d’activité pour chaque annonce — adresse, numéro d’enregistrement, URL de l’annonce, nuits réservées, nombre de voyageurs — vers un Point d’entrée numérique unique national par pays. Les autorités font des croisements automatiques.
Pour un opérateur à Paris, Lisbonne, Barcelone ou Rome, la posture structurelle dès le 20 mai sera globalement identique à celle des villes avec SB 346 en Californie. L’écart entre l’idée que l’opérateur se fait de sa conformité et ce que le régulateur peut confirmer se réduit par conception.
NYC a l’infrastructure de données. Mais pas la boucle de rétroaction.
Précisons que NYC n’est pas dépourvue d’infrastructure de données. La Booking Service Data Reporting Law précède la Local Law 18 et oblige les plateformes à transmettre périodiquement les données de transaction à l’OSE. La LL18 a ajouté la vérification par les plateformes à l’entrée. Mais aucune des deux n’impose la réconciliation continue après approbation au niveau de la réservation, automatiquement reliée au statut d’enregistrement. Et rien ne redescend non plus à l’opérateur.
Klossner a été clair là-dessus auprès de Skift. Airbnb respecte les exigences de vérification de la Local Law 18, a-t-il déclaré, mais la plateforme n’est pas légalement tenue d’empêcher les annonces enregistrées d’être modifiées après approbation pour proposer des séjours illégaux. Lorsqu’un régulateur pointe publiquement la faille de son propre texte, de nouvelles règles apparaissent souvent. Pour l’instant, l’écart demeure et l’OSE le comble dossier après dossier.
Intro 1107 est la variable politique à surveiller en 2026.
Le procès Bineth est la première action majeure d’application STR attribuée publiquement à l’administration du maire Zohran Mamdani, entrée en fonction le 1er janvier 2026. Il intervient en plein débat législatif. L’Intro 1107, présentée en novembre 2024 et toujours en discussion au Conseil municipal, supprimerait l’obligation de présence de l’hôte que les défendeurs Bineth sont supposés avoir enfreinte. Le texte compte huit co-auteurs. Comment la nouvelle administration abordera l’Intro 1107, au regard de sa posture d’application initiale, sera la variable déterminante : NYC durcira-t-elle, assouplira-t-elle ou maintiendra-t-elle la Local Law 18 dans sa forme actuelle ?
En 2026, la topologie de conformité varie selon le marché — et cela change la gestion.
Si vous gérez un portefeuille sur plusieurs marchés, la question pertinente n’est plus de savoir si les règles STR se durcissent. Elles le font, quasiment partout. La vraie question : quelle topologie de conformité chaque marché a-t-il adoptée ?
| Région | Modèle d’application | Méthode de vérification | Charge pour le gestionnaire |
| Californie (SB 346) & UE | Vérifiable | Réconciliation automatisée des données | Faible (Alignement structurel par défaut) |
| New York City (Local Law 18) | Enquêtée | Audits & inspections terrain | Forte (Surveillance interne manuelle nécessaire) |
Dans les villes SB 346 et dans l’UE, votre conformité est structurellement lisible.
La plateforme la connaît. La ville la connaît. Vous pouvez supposer que la vision du régulateur est quasiment identique à la vôtre. Tout écart est détecté automatiquement. Le coût de la conformité se limite essentiellement au respect des règles. Surveiller en interne n’apporte que peu de choses de plus que ce que le régime fait déjà pour vous.
À NYC, vous êtes en autonomie entre enregistrement et application.
Le premier signal externe indiquant qu’une annonce a glissé vient généralement d’une lettre OSE ou d’une inspection. Si vous êtes conforme, vous n’avez aucun moyen structurel de vérifier — sans que la ville vous le dise — que vous ne l’êtes plus. Le suivi interne du nombre de voyageurs, de la présence, des réservations hors plateforme et de la configuration de l’annonce devient la seule boucle de rétroaction active, car aucune autre partie n’a l’obligation d’en maintenir une.
La même pression réglementaire produit des réalités quotidiennes très différentes.
Le chemin de NYC est « high-touch », coûteux et visible, sans lien structurel avec les 27 % désormais quantifiés. Celui de la Californie et de l’UE est moins spectaculaire et plus structurel. La question déterminante : quelle topologie de conformité chaque marché a-t-il choisie ? Laquelle infléchira le plus le taux réel de conformité dans douze mois est le test grandeur nature le plus intéressant que connaisse le secteur depuis longtemps. Je le suivrai de près. Vous devriez le faire aussi.
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Uvika Wahi est rédactrice chez RSU by PriceLabs, où elle dirige la couverture de l’actualité et l’analyse destinées aux gestionnaires professionnels de locations saisonnières. Elle écrit sur Airbnb, Booking.com, Vrbo, la réglementation et les tendances du secteur, aidant les gestionnaires à prendre des décisions éclairées. Uvika intervient également lors d’événements internationaux majeurs tels que SCALE, VITUR et le Direct Booking Success Summit.
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