L’aperçu financier d’Airbnb pour 2023 offre un regard fascinant sur l’évolution du marché de la location saisonnière, un point crucial pour tout gestionnaire de locations de vacances :

• Croissance régulière du marché : Avec une augmentation de 14 % du nombre de nuits réservées et une hausse de 16 % de la valeur brute des réservations (GBV), le marché poursuit sa croissance, mais à un rythme plus maîtrisé.
• Stabilité des prix : Le tarif journalier moyen (ADR) a augmenté de moins de 1 % par rapport à l’année précédente, indiquant une stabilisation des prix après les sommets atteints lors de la reprise post-pandémie.
• Augmentation significative de l’offre : Fin 2023, la communauté d’hôtes Airbnb a dépassé les 5 millions, avec plus de 7,7 millions d’annonces actives — soit une hausse de 18 % par rapport à l’année précédente, montrant une expansion robuste de l’offre face à la demande.

Cet équilibre entre la croissance de la demande et une forte augmentation de l’offre fait de 2023 une année de maturité pour l’industrie de la location saisonnière. Pour les gestionnaires de locations, ces informations sont essentielles pour aligner leur stratégie et optimiser leur activité dans un marché qui se stabilise après la forte croissance des années précédentes.

Indicateurs clés de l’activité

Demande : La fin du boom de la location saisonnière ?

Les données d’Airbnb révèlent une croissance importante du marché de la location saisonnière après la pandémie de COVID-19, particulièrement marquée en 2021 et en 2022. Cette période a vu des augmentations notables du nombre de nuits réservées et de la valeur brute des réservations (GBV), ainsi que du tarif journalier moyen (ADR). Cependant, les chiffres de 2023 indiquent une stabilisation de la croissance du marché. Les nuits réservées et le GBV ont encore progressé de 14 % et 16 % d’une année sur l’autre, témoignant d’un passage à une croissance plus lente mais plus durable après la forte poussée initiale.

En 2023, la tendance à la modération s’est surtout manifestée au niveau de l’ADR, qui n’a augmenté que de moins de 1 % par rapport à l’année précédente, signe d’une quasi-stagnation des prix. À l’inverse, les Nuits et Expériences Réservées ont connu une hausse saine de 12 %, ce qui suggère une demande plus forte pour les réservations, comparée à la modeste progression des tarifs.

Cette tendance indique qu’après une période de forte croissance dopée par la demande post-pandémie, le marché de la location saisonnière entre en 2023 dans une phase de croissance plus régulière et durable. Ce changement reflète la résilience et l’attrait persistant du marché, tout en signalant une maturation naturelle après une phase d’expansion dynamique. Pour les gestionnaires de locations saisonnières, comprendre cette transition est primordial pour planifier et bien se positionner dans un marché en voie de stabilisation.

Voici un aperçu détaillé des données de demande d’Airbnb depuis 2019 :

• Croissance de 2019 à 2023 :
  • Les nuits réservées ont bondi de 37 % sur quatre ans, démontrant une forte demande pour la location saisonnière.
  • La GBV a presque doublé, progressant de 94 %, indiquant une hausse importante du chiffre d’affaires, en partie grâce à la montée de l’ADR.
• Comportement du marché en 2023 :
  • Le taux de croissance des nuits réservées et de la GBV dénote une expansion saine mais plus mesurée par rapport à la poussée explosive juste après le COVID-19.
• Données trimestrielles du T4 2023 :
  • Les Nuits et Expériences Réservées ont augmenté de 12 % en glissement annuel lors du 4ème trimestre 2023, avec une GBV en hausse de 15 % sur la même période, tirées à la fois par une augmentation du nombre de réservations et un léger gain de l’ADR (+1 %).

Qu’est-ce qui explique la modération de l’ADR en 2023 ? Surabondance ou efforts d’Airbnb pour convaincre les hôtes que leurs annonces sont trop chères ?

En 2023, les prix sur Airbnb ont commencé à se stabiliser, ce qui suscite un débat. Est-ce dû à une offre devenue trop importante, ou à Airbnb qui tente de rendre les séjours plus abordables ? Analysons ces deux points :

• Augmentation de l’offre : À la fin 2023, Airbnb comptait plus de 5 millions d’hôtes et 7.7 millions d’annonces, soit une hausse de 18 % sur un an. Cette forte progression signifie qu’il y a beaucoup plus de logements disponibles sur Airbnb.
• Des séjours plus abordables : Airbnb affirme chercher à rendre les séjours moins chers. La plateforme a introduit des outils permettant aux hôtes de comparer leurs prix avec ceux à proximité et a encouragé les hôtes à réduire ou supprimer les frais de ménage. Depuis ces changements, 1,4 million d’hôtes ont comparé leurs tarifs avec d’autres grâce à la fonctionnalité Similar Listings, et près de 300 000 annonces ont réduit ou supprimé leurs frais de ménage.

Voilà le constat : Airbnb insiste beaucoup sur le fait que ces efforts rendent les séjours plus abordables. Il est difficile d’affirmer que ces outils sont l’unique cause de la modération des prix, même s’ils y ont certainement contribué. Mais avec autant de nouvelles annonces ajoutées, nous pensons chez Rental Scale-Up qu’il est important de considérer aussi l’impact d’un choix d’offres plus large que jamais sur les prix.

Thibault Masson

Thibault Masson est un expert reconnu en gestion des revenus et en stratégies de tarification dynamique dans le secteur de la location saisonnière. En tant que responsable du marketing produit chez PriceLabs et fondateur de Rental Scale-Up, Thibault aide les hôtes et les gestionnaires immobiliers grâce à des analyses concrètes et des solutions basées sur les données. Fort de plus de dix ans d’expérience dans la gestion de villas de luxe à Bali et à Saint-Barthélemy, il est un conférencier recherché et un créateur de contenu prolifique, capable de rendre simples des sujets complexes pour un public international.

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