Vacasa entre en bourse. Découvrez l’entreprise derrière le nom de l’action VCSA.

Vacasa, la principale société de gestion immobilière en Amérique du Nord, représentant 30 000 propriétés, entre en bourse aujourd’hui, le 7 décembre 2021, via un accord avec le SPAC TPG Pace Solutions. Le nom de l’action et le symbole boursier de l’entreprise sont VCSA. Alors que les introductions en bourse (IPO) peuvent prendre beaucoup de temps et attirer l’attention des investisseurs sur les bénéfices réels, la voie du SPAC est censée être plus rapide. La valorisation estimée de Vacasa est d’environ 4,5 milliards de dollars. Nous avions précédemment analysé les données de Vacasa ici. En d’autres termes, chacun des 30 000 contrats de gestion immobilière que détient Vacasa vaut 150 000 $.

Voici ce qui rend Vacasa unique : C’est une machine d’acquisition qui a englouti plus de 160 sociétés de gestion immobilière, parmi lesquelles de grands noms comme Wyndham et Turnkey. La trajectoire de croissance de l’entreprise repose sur la « stratégie de portefeuille », qui analyse les données afin de décider quels marchés cibler, puis d’évaluer quelles sociétés de gestion immobilière locales existantes acquérir. Plutôt que de cibler les propriétés une par une, Vacasa souhaite pénétrer des marchés où elle peut offrir rapidement un large choix de biens. Il s’agit de dominer le marché, une destination de location de vacances à la fois.

« Nous avons enregistré des pertes nettes chaque année depuis notre création et il se peut que nous ne parvenions pas à atteindre la rentabilité », c’est ce qu’a déclaré l’entreprise dans son rapport trimestriel déposé en novembre 2021. La même chose était vraie pour Airbnb lors de son introduction en bourse.

Tandis que Airbnb est vraiment léger en actifs (à l’exception de l’activité Luckey), Vacasa est une société de gestion immobilière qui emploie des centaines de salariés et de sous-traitants responsables de conclure des contrats avec les propriétaires, de nettoyer les biens et de s’occuper de la maintenance. Pendant le COVID, Airbnb a réussi à générer 90 % de son trafic directement (c’est-à-dire sans publicité Google), tandis que 70 % des réservations de Vacasa proviennent de leurs partenaires de distribution (par exemple, Airbnb, Booking.com et Vrbo).

Vacasa + SPAC TPG Pace Solutions = VCSA

Vacasa, la plateforme de gestion de locations de vacances basée à Portland, fait son entrée en bourse d’une manière différente, via une opération SPAC. Cela signifie qu’une société écran lève des fonds en réalisant une IPO, puis acquiert ou fusionne avec une entreprise privée qui devient également cotée en bourse. Dans ce cas, TPG Pace Solutions est une société d’acquisition à vocation spécifique (SPAC), qui était en préparation depuis quelques années.

Un accord SPAC est un type d’introduction en bourse (IPO) dans lequel une société écran achète ou fusionne avec une entreprise privée afin de la rendre publique. Vacasa, une plateforme en ligne de gestion et de réservation de locations saisonnières, choisit cette voie en fusionnant avec TPG Pace Solutions — une société d’acquisition à vocation spécifique qui deviendra également cotée en bourse. Cet article explore les raisons pour lesquelles ils contournent la voie traditionnelle et les conséquences pour vous en tant qu’investisseur.

1) Qu’est-ce qu’un SPAC ? Une société d’acquisition à vocation spécifique (SPAC). Elle lève des fonds par le biais d’une IPO puis rachète ou fusionne avec une autre entreprise privée pour la rendre publique. Dans ce cas, TPG Pace Solutions devient cotée en bourse une fois la fusion avec Vacasa réalisée.

2) Qui est TPG ? Il s’agit d’une grande société mondiale de gestion d’actifs alternatifs fondée à San Francisco en 1992 avec 108 milliards de dollars d’actifs sous gestion et des équipes d’investissement et d’opérations dans 12 bureaux dans le monde entier. TPG investit à travers cinq plateformes multi‑produits : Capital, Croissance, Impact, Immobilier et Market Solutions. TPG vise à créer des produits dynamiques et des options pour ses clients tout en instaurant de la discipline et de l’excellence opérationnelle dans la stratégie d’investissement et la performance de son portefeuille.

3) Pourquoi Vacasa choisit-elle cette voie ? L’entreprise contourne la voie traditionnelle de l’IPO pour entrer en bourse autrement. Cela peut s’expliquer par un trop grand nombre de réglementations et d’obstacles lorsqu’une entreprise essaie de devenir publique par la voie habituelle, ou simplement parce qu’elle souhaite prendre son temps pour s’assurer que tout se passe bien.

4) Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ? On ne sait pas quels seront les effets à long terme d’un accord SPAC, mais cela est généralement considéré comme un investissement plus risqué que la méthode traditionnelle. Cela dit, il existe toujours un potentiel de fortes récompenses si l’entreprise introduite réussit. Donc, si vous souhaitez investir, faites quelques recherches sur l’entreprise dans son ensemble avant d’investir.

Sonder a tenu à montrer combien l’entreprise est avisée pour choisir les bons marchés à intégrer et les bons immeubles à louer. La société a mis en avant sa technologie propriétaire qui lui permet de cartographier les opportunités immobilières et le potentiel de RevPar.

De même, Vacasa souhaite informer les investisseurs de son « moteur propriétaire de données et d’IA » qui alimente « l’acquisition intelligente de l’offre ». Il s’agit de montrer que l’entreprise prend des décisions intelligentes et que ses procédures sont difficiles à reproduire, ce qui est un argument en faveur d’un avantage concurrentiel.

La stratégie d’entreprise de Vacasa

Le modèle économique de Vacasa : une société de gestion de propriétés avec une part conséquente de réservations en provenance des OTA

Voici comment l’entreprise se décrit dans ses documents déposés :

Vacasa est la principale plateforme de gestion de locations de vacances en Amérique du Nord, transformant l’expérience de location de vacances d’un système inefficace et incohérent en une solution fiable et axée sur la technologie. La technologie et les opérations intégrées de Vacasa aident à optimiser la gestion et les revenus des maisons de vacances pour les propriétaires, offrent aux voyageurs un séjour fluide et cohérent, et fournissent aux partenaires de distribution un stock de locations saisonnières à forte valeur ajoutée. La place de marché de l’entreprise permet aux voyageurs de rechercher, découvrir et réserver des propriétés sur Vacasa.com et l’application Vacasa Guest, ainsi que sur plus de 100 partenaires de diffusion, dont Airbnb, Booking.com et Vrbo.

Vacasa aide les propriétaires à générer un revenu supplémentaire important à partir de l’un de leurs biens les plus précieux et à transformer leurs maisons de vacances en locations saisonnières performantes. Les voyageurs séjournant dans des logements gérés par Vacasa dans plus de 400 destinations en Amérique du Nord, au Belize et au Costa Rica bénéficient de la tranquillité d’esprit que leur expérience répondr

Voici comment Vacasa décrit son modèle économique dans son rapport trimestriel :

L’entreprise commercialise les logements sur sa plateforme directement sur vacasa.com et sur son application invité, ainsi que via ses partenaires de distribution tiers. Lors de la confirmation d’une réservation de maison de vacances par un voyageur, la société, au nom d’un propriétaire, s’engage à fournir l’utilisation de la maison de vacances pour une période déterminée. Au moment de la réservation, le voyageur accepte de payer la totalité de la valeur de la réservation, qui est composée du tarif de réservation à la nuitée, d’autres frais liés à la réservation et des taxes de vente applicables. (…). Conformément aux contrats propriétaires de l’entreprise, la société perçoit des commissions sur une partie du tarif à la nuitée et des autres frais liés à la réservation pour les services intégrés d’agence et d’accueil rendus.

Le choix d’acquérir des sociétés de gestion immobilière dans des régions clés pour dominer les marchés locaux

Vacasa souhaite dominer rapidement les marchés afin d’exercer un pouvoir de fixation des prix et de réaliser des économies d’échelle sur ses opérations : plus l’entreprise gère de logements de vacances sur un marché, mieux elle peut justifier les dépenses marketing pour la destination et pour recruter et former les équipes de ménage. Les outils de tarification dynamique de Vacasa peuvent également mieux réagir aux tendances du marché et même aider à influencer les prix moyens de la région.

La diapositive ci-dessous montre que plus Vacasa gère de biens sur un marché spécifique, plus ses revenus augmentent (en frais d’hôte et de voyageur).

La domination du marché peut aussi aider Vacasa à négocier de meilleures commissions avec les OTA

Dans certains marchés clés de la location saisonnière, Vacasa représente une grande partie de l’offre sur Airbnb et Vrbo. Par exemple, les annonces Vacasa représentent :

• 47 % des annonces Airbnb et 24 % des annonces Vrbo à Destin, Floride
• 36 % des annonces Airbnb et 26 % des annonces Vrbo à Fort Walton Beach, Floride
• 34 % des annonces Airbnb et 33 % des annonces Vrbo à Steamboat, Colorado

Un acteur majeur comme Vacasa peut non seulement influencer de façon spectaculaire les tarifs lorsqu’il entre sur un marché, mais il est aussi suffisamment important pour demander des taux de commission plus bas aux acteurs comme Vrbo, Booking.com et Airbnb. Par conséquent, avec des coûts plus faibles, il lui est plus facile de baisser ses prix.

Les nouveaux marchés sont investis par l’acquisition de sociétés locales de gestion immobilière (« stratégie de portefeuille »), tandis que l’offre dans les marchés existants est accrue en attirant des propriétaires (« stratégie individuelle »).

Vacasa est connue pour sa croissance via des dizaines d’acquisitions de sociétés de gestion immobilière chaque année. Son pipeline d’acquisitions comprend des sociétés détenant plus de 20 biens jusqu’à des groupes tels que Wyndham Vacation Rentals et Turnkey avec des milliers de propriétés.

Cependant, il est très intéressant de voir que Vacasa souhaite projeter une autre histoire de croissance. Selon la diapositive ci-dessous, Vacasa a deux principales voies d’augmentation de son offre :

• Individuelle, c’est-à-dire cibler les propriétaires, ce qui est « modélisé comme 3/4 de la nouvelle offre »
• Portefeuille, c’est-à-dire acquérir des gestionnaires locaux, ce qui est « modélisé comme 1/4 de la nouvelle offre ».

Il ne s’agit donc pas de la stratégie de croissance actuelle de Vacasa ni du rapport entre l’offre individuelle et l’offre portefeuille aujourd’hui. La diapositive explique utilement que le mot « modeling » « reflète des attentes prévisionnelles générales sur la période projetée, hors actions opportunistes ».

Est-ce un signe d’une nouvelle orientation pour les efforts d’approvisionnement de Vacasa ? Va-t-elle rivaliser directement avec Airbnb pour attirer l’attention des Superhosts, comme tente de le faire Vrbo ? Cela signifie-t-il que, maintenant que de grands concurrents tels que Wyndham Vacation Rentals et Turnkey ont été absorbés, il ne reste plus qu’à aller chercher des cibles plus petites, voire des particuliers, un par un ?

Les bénéfices viendront-ils ?

Vacasa n’a pas encore démontré qu’elle pouvait dégager des bénéfices.

Les pertes nettes de Vacasa :

2019 : — 84,9 millions $

2020 : — 92,3 millions $

1er semestre 2021 : — 69,2 millions $

Les coûts d’acquisition sont ÉLEVÉS

Marchés existants : Vacasa emploie une grande équipe de commerciaux et de responsables marketing pour qualifier et conclure des prospects individuels de propriétaires

Une partie de la présentation de Vacasa explique comment l’entreprise s’y prend pour convaincre de nouveaux propriétaires individus :

• Campagnes marketing (cartes postales, par exemple) et commerciaux qui appellent les propriétaires ciblés
• Chargés de développement commercial qui qualifient encore les prospects
• Responsables commerciaux qui développent des réseaux de recommandation avec des agents immobiliers et d’autres sources potentielles dans la location saisonnière, rédigent des lettres personnalisées aux clients potentiels, font du démarchage téléphonique, rencontrent les prospects et concluent les contrats.

Nouveaux et existants marchés : Vacasa surveille 4 500 gestionnaires locaux comme cibles potentielles d’acquisition

Vacasa dispose d’une méthode pour acquérir les gestionnaires locaux. Elle possède même une page dédiée où les gens peuvent proposer de vendre leur activité de gestion de locations saisonnières (Vacasa s’engage à prendre soin de vos propriétaires, développer votre équipe et respecter votre héritage).

Vacasa vise en fait tout gestionnaire de biens américain détenant plus de 20 unités. Elle indique avoir identifié 4 500 gestionnaires professionnels locaux représentant plus de 350 000 logements.