Un informe reciente de Key Data revela una alarmante caída del 17% en los ingresos para el mercado de alquileres a corto plazo en EE. UU. y un descenso del 8% en Europa durante el verano de 2023. ¿Deberían los actores del sector de alquileres a corto plazo sonar las alarmas? Como suele suceder con la interpretación de datos, la realidad es más matizada.

Aunque el informe de Key Data dibuja un panorama bastante sombrío, otro informe de AirDNA irradia optimismo, destacando una demanda histórica en Estados Unidos y un verano de récord en Europa durante el mismo periodo.

Pero aquí está el giro: estos conjuntos de datos aparentemente contradictorios no se oponen; de hecho, hasta se complementan de forma fascinante. Este choque de perspectivas resalta la importancia de un análisis y comparación minuciosos al navegar en el complejo mundo de la toma de decisiones basada en datos. Para los propietarios, anfitriones y gestores de alquileres a corto plazo, entender estos matices y reconciliar ambas visiones es clave para tomar decisiones informadas para su negocio.

• Aunque superficialmente parecen contrastar los informes de Key Data y AirDNA, al observar en mayor profundidad el crecimiento de la oferta, las tendencias del ADR (tarifa media diaria) y los índices de ocupación, la imagen completa se vuelve más clara y coherente.
• El incremento de la oferta ha provocado menores RevPAR e índices de ocupación. Sin embargo, AirDNA señala una desaceleración en el crecimiento de la oferta: solo un 12,1% interanual en EE. UU.
• El ADR está cayendo, pero recordemos que los precios aumentaron vertiginosamente desde 2021. No pueden subir siempre y pronto se estabilizarán.
• Por último, la oferta superó a la demanda en 30 de las 50 principales ciudades europeas en julio, pero las excepciones muestran que la dinámica local tiene un fuerte peso.

Comprendiendo las métricas: RevPAR vs. crecimiento interanual de la demanda

RevPAR (Ingresos por alquiler disponible), la métrica principal de Key Data, se centra en el rendimiento financiero de los alquileres a corto plazo. Calcula los ingresos generados por cada unidad en alquiler, teniendo en cuenta tanto la ocupación como la tarifa diaria promedio (ADR). Una caída en RevPAR refleja una disminución de ingresos, que es lo que Key Data ha resaltado en su informe.

Por otro lado, crecimiento interanual de la demanda (Year-over-Year Demand Growth), preferida por AirDNA, mide el cambio en el número de noches reservadas respecto al mismo periodo del año anterior. Esta métrica evalúa la demanda de los alquileres a corto plazo. Así que cuando AirDNA habla de una demanda histórica, enfatiza el volumen de reservas, que puede no relacionarse directamente con los ingresos.

También cabe destacar que el número de noches reservadas depende en gran medida de cuántas noches están realmente disponibles para reservar, algo que puede variar según los cambios de oferta en el mercado.

Estas métricas, vistas de forma aislada, pueden parecer contradictorias. El RevPAR de Key Data indica una caída de ingresos, mientras que el crecimiento interanual de la demanda de AirDNA muestra un auge en las reservas. No obstante, la historia completa aparece al considerar otros factores determinantes, como el crecimiento de la oferta, las tendencias en el ADR y los índices de ocupación que abordan ambos informes.

¿17% menos de RevPAR o 2,3%: cuál es la cifra real?

Las cifras contrapuestas de los informes de verano 2023 de Key Data y AirDNA — una caída del 17% y un 2,3% respectivamente en ingresos por alquiler disponible (RevPAR) — pueden resultar confusas. ¿Es una más precisa que la otra? Si es así, ¿cuál?

En realidad, la precisión de estos informes no está en duda; más bien, las discrepancias se explican probablemente por la diferencia de metodologías utilizadas por cada uno:

1. Periodo de referencia: los marcos temporales de comparación influyen considerablemente en las diferencias. El informe de AirDNA compara contra el año anterior, ofreciendo una referencia clara. Sería útil saber si Key Data compara el mismo periodo del año anterior o meses previos dentro del año, ya que eso afecta directamente los resultados.

2. Inclusión de agosto: el informe de Key Data incluye agosto —un mes de alta demanda— que puede impactar drásticamente los indicadores totales del verano. Por el contrario, el informe de AirDNA finaliza en julio. Esta variación en los periodos analizados puede llevar a evaluaciones distintas del mercado.

3. Segmentación del mercado: Key Data está enfocada principalmente en destinos vacacionales tradicionales como zonas de montaña y costa, mientras que el informe de AirDNA incluye también mercados urbanos. Es posible que el informe de Key Data se desvíe debido a la distinta mezcla de producto en comparación con AirDNA. Dada la diversidad de impactos de la pandemia en estos mercados, la segmentación podría influir considerablemente en los datos presentados.

Desplome de ingresos en tiempos de alta demanda: ¿cómo es posible?

El comportamiento del mercado de alquileres a corto plazo en EE. UU. durante el verano de 2023 es el resultado de una compleja combinación de factores. La caída en RevPAR y ocupación no indica necesariamente un descenso de la demanda, como subrayan los datos históricos de AirDNA.

Más anuncios que nunca 

El auge global de la oferta ha sido clave en la disminución del RevPAR (ingresos por alquiler disponible) y los índices de ocupación. La incorporación de más anuncios ha sido una prioridad para todos los actores de la industria, grandes y pequeños. De hecho, Airbnb sumó más anuncios activos netos en el segundo trimestre de 2023 que en cualquier trimestre previo, superando un notable total de 7 millones de anuncios activos. Sin embargo, este incremento de la oferta significa que las reservas se reparten ahora entre más anuncios, repercutiendo así sobre los índices de ocupación.

¿Posible desaceleración de la oferta?

El informe de AirDNA muestra que la tasa de crecimiento de la oferta se desaceleró a un 12,1% interanual en julio de 2023. Esto supone una desaceleración significativa frente al vigoroso crecimiento interanual del 24,4% registrado el año anterior en el mismo periodo. Esto podría señalar una incipiente tendencia al equilibrio en la relación oferta-demanda de la industria.

Aun así, sigue sin estar claro si esta desaceleración será suficiente para compensar plenamente el crecimiento de la demanda.

Además, no se ha determinado aún si los cambios regulatorios en mercados específicos, como New Orleans y la ciudad de Nueva York, han impactado estas cifras de oferta. 

Bajando el ADR: no es tan preocupante como parece

El informe más reciente de Key Data señala que el ADR experimentó una disminución interanual del 8,1%, pasando de $328 a $302. A primera vista, esto podría causar inquietud sobre la rentabilidad de los alquileres a corto plazo.

Sin embargo, una comprensión más profunda de estas cifras dentro del contexto inflacionario actual ofrece una perspectiva matizada. Bajo presiones inflacionarias, podría anticiparse una caída más drástica del ADR. 

Mientras los viajeros se enfrentan al encarecimiento derivado de la inflación, el descenso del ADR, ajustado por inflación, no es tan grave como cabría esperar. Esto sugiere que, a pesar de la caída nominal de precios, el ADR ha demostrado una notable resiliencia en términos reales.

Esta resiliencia del ADR y la capacidad de los viajeros para adaptarse a la inflación subrayan que, si bien el sector de los alquileres a corto plazo no es inmune a las tendencias económicas generales, ha gestionado estos desafíos con relativo éxito.

Además, no olvidemos que desde 2021, los precios de los alquileres vacacionales se han disparado a niveles vertiginosos. Tanto es así, que Airbnb ha tenido que hacer de esto su misión combatir la percepción de ser caro. La inflación ha sido un catalizador, pero debemos reconocer que la demanda ha empujado los precios al alza de forma constante. Los precios no pueden subir siempre; tarde o temprano tocarán techo. 

Europa y Reino Unido: un descenso más suave en medio de la recuperación

En contraste con EE. UU., Europa y el Reino Unido experimentaron caídas más moderadas en sus indicadores de desempeño. 

En Europa, un leve aumento en la tarifa diaria promedio (ADR) sirvió de contrapeso al descenso del 8,2% en la ocupación, dando como resultado una caída del 8% en los ingresos por alquiler disponible (RevPAR), según el informe de Key Data.

En el Reino Unido, el escenario es algo distinto. Allí, el RevPAR cayó un 6%, impulsado por una disminución del 2,4% en la ocupación y un 3,6% menos en ADR.

Aunque las cifras parecen menos duras, reflejan un ritmo de recuperación distinto al de su homólogo estadounidense. 

Si bien los descensos en estas regiones pueden parecer menores, no deben considerarse necesariamente como mejores condiciones generales del mercado. Más bien reflejan las distintas fases de recuperación que experimentan estos mercados.

Por qué la cronología de la recuperación importa

El mercado estadounidense ya experimentaba un auge a principios de 2021, con la demanda disparada en un 24% respecto a 2019. Las ciudades pequeñas y zonas rurales lideraban el crecimiento con un extraordinario +62%. 

En cambio, la gran recuperación europea sólo comenzó a tomar fuerza en 2022. El continente recorrió su camino hacia la recuperación a un ritmo deliberado, a medida que los países levantaban con cautela las restricciones por Covid-19. Esta reactivación tardía puso de manifiesto la diversidad de ritmos de recuperación a ambos lados del Atlántico.

En el Reino Unido, otro factor que contribuye al descenso del ADR puede ser la reaparición de unidades urbanas pequeñas. El retorno de la demanda urbana influye en la dinámica de precios al predominar alojamientos de menor tamaño en ciudades.

Seguir pensando en global, actuar en local

Los países del norte de Europa, como Noruega (+29,3%), Suecia (+26,3%) y Polonia (+21,2%), registraron notorios crecimientos interanuales de la demanda. 

Sin embargo, a pesar de la fuerte demanda, algunas naciones escandinavas enfrentaron un desajuste entre oferta y demanda. 

El crecimiento interanual de la oferta y la demanda en las 50 principales ciudades europeas superó al de las zonas rurales y ciudades o pueblos más pequeños a medida que se reanudaban los viajes internacionales.

No obstante, pese a este resurgimiento urbano, 30 de estas 50 principales ciudades europeas experimentaron caídas interanuales en la ocupación en julio, pues la oferta superó a la demanda, salvo en ciudades como Viena y Copenhague, donde la regulación impide una rápida expansión de la oferta.

Francia, por su parte, vio cómo los niveles de ocupación florecían, en línea con la tendencia reciente de anfitrión de la Copa Mundial de Rugby 2023 y los Juegos Olímpicos de París 2024.

Conclusión:

En el mundo de los alquileres a corto plazo, el diablo está en los detalles y lo más relevante es cómo se desarrollan estas tendencias en tu mercado local específico.

Los anfitriones y gestores deben permanecer alerta, prestando especial atención a los datos hiperlocales y considerando los matices de su mercado concreto. Factores como la regulación local, la estacionalidad y las preferencias cambiantes de los viajeros pueden influir considerablemente en la estrategia. 

En nuestra industria, el enfoque único rara vez aplica, por lo que es fundamental adaptar tus decisiones a las condiciones específicas de tu zona. Así podrás trazar una estrategia que maximice tus probabilidades de éxito en el dinámico mundo de los alquileres a corto plazo.