Airbnb MultiFamily Home Sharing Redux : Le partenariat RealPage Migo fera-t-il mieux que Niido et Pillow dans la quête de la création d’immeubles compatibles Airbnb ?

Comme nous l’avons mentionné dans notre article sur les longs séjours, Airbnb renouvelle ses efforts pour conquérir une part du marché du logement. Dès lors, comment les entreprises immobilières et les gestionnaires d’immeubles peuvent-ils profiter du gâteau Airbnb avec leurs biens résidentiels ? En créant un cadre dans lequel les propriétaires et même les locataires peuvent louer leur logement sur Airbnb pendant leur absence, tandis que le gestionnaire d’immeuble perçoit sa part des revenus. C’est l’un des cas d’usage derrière Migo, une solution logicielle et de services développée par le spécialiste des logiciels immobiliers RealPage, en partenariat avec Airbnb. Nous verrons qu’une telle solution doit intégrer des outils experts pour résoudre des problèmes comme l’accès des invités, la surveillance du bruit (NoiseAware) et l’automatisation des prix (PriceLabs). Pourtant, ce n’est pas la première fois qu’Airbnb et certains de ses partenaires tentent de faire fonctionner ce modèle. Les précédents partenariats avec Niido et Pillow ne se sont pas bien terminés. Le propre programme de la société, baptisé Airbnb-friendly buildings, avait été mis en veille au début de la crise, mais le partenariat Migo pourrait indiquer qu’il est relancé.

Airbnbs dans des immeubles résidentiels urbains : la vraie manne pour Airbnb avant le COVID

Avant la pandémie, avant qu’Airbnb ne mette en avant sur sa page d’accueil les habitants des zones rurales et les yourtes et îles privées à découvrir, le type de voyage le plus fréquent était deux personnes se rendant dans une grande ville pour un long week-end. La plupart du temps, elles séjournaient dans un appartement ou un condo situé dans un immeuble résidentiel.

En 2018, le National Multifamily Housing Council estimait qu’environ 65% des réservations Airbnb récentes l’étaient dans des immeubles multifamiliaux — des lieux tels qu’appartements, condos et même hôtels en construction.”

Cependant, les airbnbs dans des immeubles résidentiels ont souvent été sources de confusion. Par exemple, certains propriétaires le faisaient en douce, la copropriété ou l’association des propriétaires ayant éventuellement interdit la location courte durée. À l’autre extrême, certains promoteurs immobiliers envisageaient d’utiliser Airbnb pour remplir les espaces invendus par des touristes, jusqu’à la vente de toutes les unités. Mais gérer les réservations, l’accès des invités et la gestion des revenus paraissait décourageant.

Airbnb s’associe à l’éditeur immobilier RealPage pour lancer Migo

RealPage, fournisseur de logiciels et d’analyses de données pour l’industrie immobilière, vient de nouer un partenariat exclusif avec Airbnb pour lancer Migo, sa solution de partage de logements en appartements. Elle permettra aux propriétaires et résidents de logements multifamiliaux de participer et de profiter du partage de logements sur Airbnb.

Dans l’industrie de la location courte durée, RealPage est déjà connu comme le propriétaire du channel manager Kigo. Migo est d’un autre genre : c’est un ensemble de technologies et services nécessaires pour gérer, surveiller et monétiser le partage de logements sur Airbnb au sein des communautés multifamiliales et immeubles résidentiels.

La mission de Migo : réaliser un vieux rêve, aider l’industrie immobilière à tirer profit de la vague Airbnb et débloquer de nouvelles sources de revenus pour les propriétaires tout en répondant à la demande de flexibilité et à la possibilité pour les locataires de compenser jusqu’à 20 % du loyer.

Le communiqué de presse de Migo affirme que « l’industrie a longtemps cherché un modèle de partage de logement permettant aux propriétaires et résidents de participer et d’en tirer un bénéfice financier sans impacter les autres résidents ni charger la gestion d’un travail supplémentaire. Notre partenariat exclusif avec Airbnb facilitera le partage des bénéfices pour tous. »

Migo propose des options de partage de logement en libre-service et en service complet :

• Avec le libre-service, les résidents et propriétaires peuvent publier leur appartement ou suite invités sur Airbnb et gérer eux-mêmes tous les aspects de leur annonce.
• Avec le service complet, l’équipe hôtes Migo gère intégralement tous les aspects de l’annonce Airbnb en facturant des frais supplémentaires.

Points clés à résoudre nécessitant des experts comme PriceLabs et NoiseAware

Migo se présente comme une solution tout-en-un réunissant des technologies propriétaires, les API d’Airbnb et les fournisseurs intégrés de la location saisonnière.

Par exemple, PriceLabs alimente l’outil d’ajustement tarifaire de Migo. Il affiche et surveille le marché, délivrant un tarif par nuit optimisé pour garantir aux gestionnaires de biens la meilleure compétitivité des prix de leurs unités.

Richie Khandelwal, cofondateur de PriceLabs, a déclaré : « Nous sommes ravis de travailler avec l’équipe RealPage pour donner aux résidents la possibilité de vivre plus librement. Migo est une solution indispensable pour résoudre le partage de logements dans les communautés multifamiliales. Notre solution aidera les résidents à maximiser les revenus générés par le partage de leur logement sur Airbnb et ainsi alléger le fardeau financier du loyer. »

Pour la surveillance du bruit, Migo utilise les appareils NoiseAware. 

Comme l’illustre l’image ci-dessus, implanter efficacement une solution de partage de logement dans un immeuble résidentiel, où résidents et voyageurs doivent cohabiter, implique de résoudre beaucoup de sujets à la fois. Une solution comme Migo devrait donc adresser :

• Contrôle d’accès : l’invité peut facilement faire son check-in à l’appartement, tandis que la copropriété ou l’entreprise limite l’accès à certaines zones réservées aux résidents.
• Risque : Vérification des antécédents des invités, assurance, surveillance du bruit pour ne pas déranger les résidents permanents.
• Stockage des bagages : Les invités peuvent laisser leurs valises avant le check-in ou après le check-out pour plus de commodité.
• Communication avec les invités : Le gestionnaire d’immeuble peut avoir besoin d’une équipe de conciergerie dédiée et disponible 24/7.
• Technologie : Les opérateurs d’immeubles multifamiliaux ont besoin de solutions comme des systèmes de gestion immobilière et des channel managers pour distribuer tarifs et disponibilités et gérer les réservations.
• Opérations : Les tâches comme le ménage, l’accueil des invités, la gestion des demandes sont très organisées, voire externalisées ou automatisées.

Ce n’est pas la première tentative de home-sharing en multifamilial pour Airbnb. 

Migo affirme avoir « trouvé la recette du partage de logement multifamilial sur Airbnb ». On l’espère, car des sociétés comme Niido et Pillow ont essayé avant et échoué. Avant la COVID, nous avions déjà évoqué l’agitation de certaines start-ups tech autour du marché de l’habitat multifamilial.

Revenons sur quelques étapes clés des incursions d’Airbnb dans l’immobilier :

2016

Samara

Samara est le studio de design interne d’Airbnb dont l’objectif est d’imaginer de nouveaux types de bâtiments alliant vie quotidienne et voyage.

Il a lancé le projet Backyard : « Backyard est une initiative pour prototyper de nouveaux modes de construction et de partage d’habitations, guidée par l’ambition d’appliquer une conception plus humaniste, tournée vers le futur et consciente du gaspillage. Le projet vise à explorer comment les bâtiments pourraient utiliser des techniques de fabrication avancées, des technologies de smart-home et l’intelligence collective de la communauté Airbnb pour s’adapter aux besoins changeants de leurs occupants ou propriétaires dans le temps »

Un projet d’habitat communautaire destiné à revitaliser une petite ville japonaise a également été dévoilé. À l’époque, Airbnb estimait que la marque pouvait devenir « une force non seulement dans le partage de logements mais aussi dans l’urbanisme ».

Samara reste discret depuis un moment, surtout depuis le début de la pandémie. Pourtant, le titre officiel de Joe Gebbia est toujours aujourd’hui « Co-fondateur Airbnb & Head of Samara ».

 Programme Airbnb Friendly Buildings (première version)

Avec ce programme, les propriétaires autorisent les résidents de leurs immeubles à accueillir, de façon responsable, sur Airbnb. Le programme prévoit également le partage d’une partie des revenus d’hébergement avec les propriétaires, la possibilité d’établir des règles de location et propose une assurance principale – bien et responsabilité civile – d’un million de dollars pour le propriétaire.

2017

Partenariat Pillow

En novembre 2017, Pillow est devenu le partenaire officiel et exclusif d’Airbnb pour l’habitat multifamilial courte durée. Voici l’argumentaire :

En ajoutant Airbnb comme service, les propriétaires peuvent créer de nouveaux revenus Airbnb en logement collectif grâce à des gains plus élevés sur les locations de courte durée, en facturant plus cher leurs loyers et en générant plus de demandes pour des futurs locataires longue durée.

Niido, powered by Airbnb

Accord avec Newgard Development Group pour « créer plus d’hébergements de partage pour la communauté Airbnb, en particulier dans des immeubles urbains multifamiliaux ». Sous la nouvelle marque « Niido, powered by Airbnb », NDG devait construire et gérer des résidences où les locataires pouvaient financer leur loyer en accueillant sur Airbnb, la logistique étant assurée par la conciergerie de l’immeuble. Airbnb s’était engagé à ouvrir dans 14 sites d’ici 2020.

2018

Programme Airbnb Friendly Buildings remanié

Après le rachat de Pillow par Expedia Group, Airbnb relance son programme Airbnb Friendly Buildings avec davantage de solutions technologiques, par exemple ses propres API, pour se connecter aux logiciels de gestion immobilière comme Yardi, RealPage, Appfolio ou Entrata. 

2020

Airbnb poursuit le promoteur Niido avec lequel il avait lancé des logements, le PDG Harvey Hernandez étant accusé d’avoir détourné au moins un million de dollars de la joint-venture, antidaté des documents et caché des informations ayant « modifié » la valorisation de l’investissement d’Airbnb. 

Les efforts d’Airbnb dans le multifamilial sont mis en pause.

Expedia Group cesse ses activités multifamiliales issues de l’acquisition de Pillow (l’ancien partenaire d’Airbnb) et ApartmentJet.

2021

Partenariat Migo

Ce que proposait le programme bâtiments compatibles Airbnb

Avant la pandémie, la page de présentation Airbnb pour le multifamilial était bien plus fournie qu’aujourd’hui.

Voici certains points clés du programme d’hébergement multifamilial Airbnb :

• Les entreprises (ex : propriétaires ou gestionnaires d’immeubles) peuvent toucher une commission de 5 à 10 % sur chaque réservation.
• Une fois la copropriété enregistrée comme bâtiment partenaire, les hôtes ne peuvent pas accueillir en dehors du programme. La copro peut fixer ses propres règles (heures calmes, règles de stationnement, équipements accessibles ou non…). Résidents et hôtes doivent accepter ces conditions. Dès qu’un résident souhaite héberger sur Airbnb et qu’il saisit son adresse, il est automatiquement dirigé vers le règlement interne et la commission dédiée à la copropriété.
• Le programme offre également à la gestion la possibilité d’identifier les résidents qui souhaitent héberger via Airbnb et d’accepter ou refuser chaque annonce avant la mise en ligne s’ils le souhaitent.
• Airbnb vérifie les invités et autorise seulement ceux ayant 100 % d’avis positifs.
• L’assurance habitation et responsabilité civile Airbnb s’applique aussi à la copropriété et aux parties communes ;
• En cas de plaintes multiples (ex. nuisances, bruit), Airbnb peut exclure un hôte du programme.

Début 2020, Airbnb proposait aussi des « Boîtes à outils pour copropriétés multifamiliales ». L’objectif était de fournir des ressources pour aider propriétaires, locataires, gestionnaires et bailleurs.

• Un guide accompagnait les propriétaires dans leurs relations avec les HOA (syndicats d’habitants).
• Un autre visait les sociétés développant de nouveaux immeubles, avec des recommandations pour rendre l’immeuble compatible Airbnb dès la conception.
• Enfin, Airbnb s’était rapproché de RealtyShares pour proposer des solutions de financement pour les développements multifamiliaux. 

Aujourd’hui, la page « Airbnb for Multifamily » est visible ici : airbnb.com/d/multifamily

Alors qu’Airbnb veut sa part du marché du logement, il est intéressant de noter que la société réactive en parallèle un programme proche de celui des bâtiments compatibles Airbnb afin d’aider le secteur immobilier à inscrire davantage de logements sur la plateforme.