Vrbo impose à tous les hôtes une commission unique de 12 % : ce qui change le 29 octobre

Le passage de Vrbo à une commission unique de 12 % simplifie ce que les hôtes paient, et pour la plupart, cela l’augmente également. La grande question pour les gestionnaires de propriétés est de savoir comment réagir.

L’email de Vrbo suggère aux hôtes de « revoir et ajuster vos tarifs en conséquence ». Ses nouvelles Conditions pour les hôtes, effectives le même jour, lient ce que les hôtes proposent sur Vrbo à ce qu’ils proposent partout ailleurs.

La commission de 12 % de Vrbo sera appliquée à tous les hôtes à partir du 29 octobre 2026

Dans un email envoyé aux hôtes le 29 septembre, Vrbo indique : « À compter du 29 octobre 2026, vous passerez à des frais de commission uniques et transparents de 12 %. » Vrbo précise que l’objectif est d’aider « les voyageurs à trouver les tarifs les plus compétitifs », avec une commission « inférieure à celle de nombreux concurrents ».

L’email reconnaît également que ce changement « pourrait avoir un impact sur vos niveaux de paiement actuels ». Pour la plupart des hôtes, ce nouveau tarif est supérieur à celui qu’ils paient actuellement.

Type d’hôte	Avant le 29 octobre	À partir du 29 octobre
Paiement à la réservation, sans PMS	Environ 8 % (5 % de commission + 3 % de frais de traitement de paiement)	12 %
Paiement à la réservation, connecté à un PMS	5 %	12 %
Abonnement annuel historique	Frais annuels fixes	Non communiqué par Vrbo

Les gestionnaires de biens connectés à un PMS voient le plus grand changement

Pour les gestionnaires utilisant un PMS, la commission passe de 5 % à 12 %. Sur une réservation de 1 000 $, cela représente environ 120 $ au lieu de 50 $.

Les annonces connectées à un PMS représentent une part importante de l’offre de Vrbo, et la plupart sont gérées par des professionnels. Cela place le plus grand changement sur les opérateurs qui listent le plus d’hébergements sur Vrbo.

Deux accords changent à la même date

Vrbo met également à jour ses Conditions de service pour les hôtes et son Contrat de collecte des frais d’hébergement, tous deux effectifs le 29 octobre. Selon l’email, les hôtes qui continuent à utiliser Vrbo après cette date acceptent les conditions mises à jour.

Contrairement à Airbnb, Vrbo conserve des frais de service pour les voyageurs

La comparaison évidente se fait avec Airbnb, qui est récemment passé à une commission uniquement prélevée sur l’hôte. Airbnb a présenté ce changement comme une restructuration pour simplifier la tarification pour les voyageurs : les frais ont été supprimés du côté voyageur pour ne montrer qu’un prix unique.

L’email de Vrbo ne mentionne pas les frais de service appliqués aux voyageurs, qui semblent donc toujours en vigueur. L’article d’aide de Vrbo à propos des frais de service les décrit encore comme « un pourcentage du montant total de la réservation (avant taxes et frais remboursables) que le voyageur paie au moment du paiement », précisant que « le pourcentage varie selon le montant de la réservation ». Les nouvelles Conditions pour les hôtes maintiennent également un « frais de service » pour les voyageurs.

Pourquoi les frais voyageurs comptent pour les hôtes

Avec un frais de voyageur en place, les clients voient toujours le tarif de l’hôte auquel s’ajoute le frais de Vrbo. Vrbo n’a pas indiqué publiquement si ce frais évoluerait en même temps que la nouvelle commission.

Il est possible que Vrbo diminue les frais de voyageur, ce qui réduirait l’écart entre les montants réellement payés par les clients. Jusqu’à ce que ce soit annoncé, les hôtes comparent une commission plus élevée à un total côté voyageur qu’ils ne peuvent pas complètement voir.

Ajuster les tarifs uniquement sur Vrbo devient plus compliqué avec les nouvelles conditions

Face à une commission plus élevée sur un canal, de nombreux gestionnaires augmenteraient leur tarif sur ce canal. Les nouvelles Conditions pour les hôtes de Vrbo compliquent cette stratégie.

Les conditions n’utilisent jamais le terme « parité tarifaire ». Mais en pratique, elles créent une obligation de parité couvrant à la fois les tarifs par nuit et les frais additionnels.

Ce que dit l’obligation de parité

La Section 4.5.7 des nouvelles Conditions pour les hôtes exige des hôtes qu’ils fournissent à Vrbo du « Contenu et des Services annexes de l’hôte » au moins aussi complets, exacts, actuels, détaillés et avantageux que ce qu’ils proposent sur d’autres canaux. Les conditions définissent les deux éléments :

• Contenu (Section 5.5.1) : inclut « disponibilités, tarifs, remises, frais, taxes, politiques d’annulation, conditions de réservation ».
• Services annexes de l’hôte (Section 5.5.2) : couvre les options telles que l’enregistrement anticipé, les prestations de ménage, les frais de parking et pour animaux, obligatoires ou optionnels.

Les canaux mentionnés sont larges :

• Les « sites web, applications, moteurs de réservation propres à l’hôte »
• « Systèmes de gestion immobilière »
• « Tout canal tiers de réservation, marketing, publicité, distribution, métamoteur, agent activé par l’IA » ou autre canal

La Section 12.7.2 précise que les annonces ne peuvent pas être « sensiblement plus complètes, exactes, mises à jour, structurées, lisibles par machine, recherchables, réservables ou utiles pour les voyageurs » sur un autre canal, sauf obligation légale ou accord écrit de Vrbo.

Les tarifs sont également pris en compte dans la façon dont Vrbo classe les annonces. La Section 7.1 inclut la « cohérence tarifaire » parmi les critères de qualité de l’annonce, au même titre que la précision du calendrier, la rapidité de réponse et le taux d’annulation de l’hôte. Les conditions ne définissent pas ce que mesure la cohérence tarifaire.

Conséquence sur la tarification

Cette obligation est cohérente avec l’objectif affiché par Vrbo de proposer aux voyageurs des tarifs compétitifs. Pour les hôtes, cela signifie que les tarifs et frais appliqués sur leur propre site ou sur d’autres canaux ne devraient pas être plus avantageux que sur Vrbo.

Cela rend difficile une augmentation de prix uniquement sur Vrbo dans le respect des conditions. Le choix pratique consiste à ajuster ses tarifs sur l’ensemble des canaux ou à absorber davantage la commission sur les réservations Vrbo.

Les obligations de parité attirent l’attention des régulateurs en Europe

Les régulateurs européens se sont déjà penchés sur la parité tarifaire. Le 28 septembre, la Commission européenne a publié une fiche d’information sur Booking.com expliquant comment le Digital Markets Act (DMA), la loi européenne s’appliquant aux plus grandes plateformes en ligne, permet aux hébergeurs de proposer des prix et conditions différents sur d’autres canaux.

Le DMA ne s’applique qu’aux plateformes qualifiées de « gatekeepers » par la Commission, ce qui n’inclut pas Vrbo. Cependant, il est possible que les obligations de parité fassent l’objet d’un examen plus poussé dans les marchés où les régulateurs sont déjà intervenus.

Ce que Vrbo n’a pas encore communiqué

Plusieurs détails qui déterminent ce que les hôtes vont payer restent en suspens.

• Si le traitement des paiements est inclus dans les 12 %. L’email parle d’une commission « unique ». Les nouvelles Conditions pour les hôtes distinguent toutefois « une commission » et « des frais de traitement de paiement » comme frais distincts, et le nouveau Contrat de collecte des frais d’hébergement précise que tout taux de traitement sera indiqué sur une page séparée.
• Le nouveau frais voyageur. Vrbo n’a pas indiqué s’il allait évoluer.
• Les abonnements historiques. Vrbo n’a pas communiqué si les abonnés annuels existants seraient maintenus ou basculés sur 12 % par réservation à l’issue de leur contrat. Les nouvelles conditions indiquent seulement que Vrbo « n’accepte pas de nouveaux abonnements et peut ne pas permettre le renouvellement d’anciens abonnements ».
• Comment la parité sera appliquée. Les conditions ne précisent pas comment Vrbo comparera les frais et disponibilités entre les différents canaux.

Ce que le changement de commission de Vrbo signifie au-delà de Vrbo

La nouvelle commission et les nouvelles conditions fonctionnent ensemble. Un tarif fixé sur un canal impacte désormais la tarification sur tous les canaux par lesquels un gestionnaire loue ses biens.

• Les coûts de canal ne restent plus cantonnés à leur canal. Si une plateforme exige une offre au moins aussi avantageuse que sur le site de l’hôte, sa commission influence les tarifs sur tous les canaux.
• Le total côté voyageur compte autant que le taux d’en-tête. Une commission de 12 % n’a pas la même signification selon le frais voyageur qui l’accompagne.
• Un changement de conditions va de pair avec l’évolution des frais. Le nouveau taux de Vrbo a été introduit avec deux accords mis à jour, acceptés par la poursuite de l’utilisation après le 29 octobre.

RSU continuera de suivre comment Vrbo applique les nouvelles conditions, y compris toute mise à jour sur les frais de voyageur et les abonnements historiques.