Atlanta supprime son plafond de résidence, l’Espagne taxe les locations touristiques par décret, Maui rejette la plupart des exemptions de suppression progressive

Mises à jour des politiques de location de courte durée cette semaine : Atlanta, l’Espagne et Maui ont chacun adopté des stratégies impactant les opérateurs. Le paysage présente un net changement des tactiques réglementaires à l’échelle mondiale, passant de la suppression de plafonds de propriété juridiquement vulnérables pour permettre l’application, à la taxation des locations touristiques via la TVA et des surtaxes foncières, jusqu’à la réduction des exemptions qui auraient assoupli une suppression progressive du zonage.

Atlanta supprime son plafond de résidence pour permettre l’application de la loi

• Lors de sa réunion du lundi 21 septembre, le conseil municipal d’Atlanta a voté (9-5) pour amender l’ordonnance sur les locations de courte durée adoptée en mars 2021. L’amendement du conseiller Matt Westmoreland a supprimé neuf mots qui limitaient les hôtes à leur résidence principale plus un bien supplémentaire. Le changement figure dans le registre législatif de la ville.
• La conseillère du district 2, Kelsea Bond, a proposé un plafond de deux logements par hôte, proposition rejetée par le conseil. Bond et la conseillère du district 5, Liliana Bakhtiari, ont voté contre l’amendement. Bakhtiari a estimé que des restrictions supplémentaires devaient être votées.
• Le reste du cadre de 2021 reste en vigueur. Les hôtes doivent détenir une licence municipale et respecter les règles de bruit et d’occupation, les infractions pouvant entraîner des pénalités ou le retrait de la licence.
• Les règles au niveau des quartiers continuent également de s’appliquer, y compris l’interdiction des locations de courte durée votée par le conseil pour Home Park en août 2025.
• Le « Pourquoi » / La chronologie : Les responsables avaient suspendu l’application de la loi de 2021 en raison de décisions judiciaires concernant les exigences de résidence. En 2022, la Cour d’appel du 5e circuit des États-Unis a jugé dans Hignell-Stark v. City of New Orleans qu’une exigence de résidence discrimine les propriétaires hors État au regard de la clause de commerce dormant. Ce jugement s’ajoute à de décisions ultérieures sur les limitations d’une seule location par pâté de maisons à la Nouvelle-Orléans. Avec la suppression de la clause de résidence, le département de l’urbanisme pourra appliquer l’ordonnance à partir de janvier 2027.

Les points de vue d’Uvika

• La licence devient l’unité de conformité, et non l’hôte : Supprimer le plafond de résidence fait passer la question d’Atlanta de « combien de biens possède un hôte » à « chaque bien est-il licencié et exploité dans les règles ».
  • La taille du portefeuille n’est plus la contrainte juridique. L’exposition à l’application se situe désormais au niveau de chaque adresse individuelle.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : auditer chaque unité à Atlanta avant janvier 2027, vérifier la validité de la licence municipale et s’assurer que les détails de licence correspondent à l’annonce sur chaque canal.
• Le retrait de la licence est lié au comportement, donc le dossier d’exploitation compte : Westmoreland a décrit l’application comme une action contre les hôtes négligents ou créant des nuisances, avec possibilité de retrait de licence en cas d’infractions répétées.
  • Bruits, sur-occupation et problèmes d’entretien deviennent les motifs de perte de licence. Un seul bien mal exploité peut faire perdre immédiatement la licence.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : installer un capteur de bruit, indiquer des limites d’occupation dans le règlement intérieur et la confirmation de réservation, et tenir un registre daté des réponses aux plaintes en vue d’une éventuelle audience disciplinaire.
• Le débat sur le plafond est en pause, pas terminé : Le vote était de 9-5, le conseil a rejeté un plafond de deux logements par hôte cette semaine seulement, et a déjà adopté des interdictions au niveau des quartiers.
  • Les plans d’expansion tablant sur des unités illimitées par hôte sont exposés au risque réglementaire. Les résidents d’immeubles tels que le Landmark high-rise réclament déjà des plafonds et actions en justice.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : modéliser le portefeuille d’Atlanta selon un scénario de deux logements par propriétaire, répartir les acquisitions entre quartiers, et surveiller les ordres du jour du conseil pour toute législation complémentaire.

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L’Espagne ajoute la TVA et des surtaxes foncières sur les locations touristiques par décret

• Le mardi 29 septembre, le conseil des ministres espagnol a adopté deux décrets-lois logement. Le premier, le décret royal-loi 26/2026, a été publié au Boletín Oficial del Estado le 30 septembre. Il comporte les mesures sur la location touristique. Le second, sur le renouvellement automatique des baux de résidence principale, doit paraître au BOE le 1er octobre.
• TVA : À partir du 1er décembre 2026, la location de logements meublés pour un maximum de 30 nuits sera généralement soumise à la TVA. Seule exception : un propriétaire louant sa propre résidence principale. Le taux est de 10 %, appliqué aux locations aujourd’hui exemptées. C’est inférieur aux 21 % de TVA initialement proposés par le gouvernement.
• Taxe foncière (IBI) : Dans les zones qualifiées de marché résidentiel tendu, les municipalités pourront appliquer une majoration d’IBI de 50 % maximum sur les logements touristiques. Le plafond augmente selon le nombre de biens du propriétaire :
  • jusqu’à 100 % si le propriétaire a deux logements touristiques ou plus ;
  • jusqu’à 150 % pour ceux qui détiennent au moins quatre logements.
• Location saisonnière et à la chambre : Un bail saisonnier devra désormais reposer sur un motif réel et documentable. Il doit durer plus de 31 jours et généralement moins de 12 mois. Un bail dépassant ce terme sans motif, ou plus de deux contrats enchaînés entre les mêmes parties pour ce logement, sera requalifié en bail de résidence principale dès le premier contrat. En colocation, le loyer cumulé de tous les locataires ne peut dépasser le loyer du logement entier.
• Précision sur la ratification (2 octobre) : Un décret royal-loi prend effet dès publication, mais doit être ratifié par le Congrès pour rester en vigueur. Le Congrès a convoqué une plénière extraordinaire pour le vendredi 2 octobre, et le passage des décrets n’est pas assuré. PP, Vox et UPN s’y opposent, le sort dépend donc des partenaires du gouvernement. Junts a déjà annoncé voter contre le second décret. Si le décret royal-loi 26/2026 n’est pas ratifié, les mesures TVA, IBI et baux saisonniers tomberont. Ce n’est pas une première : un précédent décret logement avait expiré en avril après son approbation initiale.
• Le « Pourquoi » / La chronologie : Le gouvernement présente le paquet comme une réponse à la crise d’accès au logement, en l’illustrant par l’expulsion de Maricarmen Abascal, 87 ans, à Madrid. Le décret ajoute des mesures fiscales nationales par-dessus règles locales, telles que la suppression progressive des licences à Barcelone d’ici 2028. Il survient quelques mois après que la Cour suprême espagnole a annulé le registre national des locations de courte durée, alors que Bruxelles négocie le cadre de la Loi européenne sur le logement abordable pour les zones sous pression. Si ratifié, la TVA s’appliquera aux séjours à partir du 1er décembre 2026. Chaque municipalité décide d’adopter ou non la surtaxe IBI.

Les points de vue d’Uvika

• La TVA modifie la structure de prix pour chaque séjour de 30 nuits ou moins : Les séjours actuellement exemptés supporteront 10 % de TVA dès le 1er décembre. Chaque opérateur doit décider de l’absorber ou de la répercuter sur le client.
  • Les réservations déjà enregistrées pour décembre et après l’ont été sans TVA. Les tarifs annoncés aujourd’hui risquent d’être inexacts à l’arrivée du client.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : passer en revue toutes les réservations confirmées avec une date de séjour le 1er décembre ou après, et trancher sur la gestion de la TVA pour ces clients. Ils peuvent aussi mettre en place la facturation TVA avec un fiscaliste, et vérifier les interactions avec la TVA déjà perçue sur la commission de service Airbnb.
• La surtaxe IBI varie selon le nombre de biens et l’adoption locale : Les plafonds de 50 %, 100 % et 150 % dépendent du nombre de logements touristiques possédés. Ils s’appliquent seulement en zones tendues et là où la municipalité a décidé de l’appliquer.
  • Deux gestionnaires avec des portefeuilles identiques pourront subir des coûts très différents selon la répartition des biens des propriétaires et les déclarations de zones tendues des villes concernées.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : cartographier chaque bien selon les zones tendues déclarées, recenser le nombre d’appartements touristiques de chaque propriétaire, et fournir aux propriétaires une estimation IBI 2027 selon chaque palier de surtaxe.
• L’option location moyenne durée se restreint : Un bail saisonnier nécessite désormais un motif documenté et ne peut s’enchaîner au-delà de deux contrats. Les biens basculés de touristique en saisonnier > 31 jours s’exposent donc à un risque de requalification.
  • Un contrat saisonnier qui échoue au test sera requalifié en bail résidence principale, apportant des droits du locataire accrus et moins de contrôle sur le bien.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : conserver une preuve écrite du motif de chaque bail saisonnier, limiter à deux contrats enchaînés par locataire et logement, et différer les conversions en attendant le vote du 2 octobre.

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La commission d’urbanisme de Maui rejette la plupart des exemptions à la suppression progressive des locations touristiques

• Le mardi 22 septembre, après environ cinq heures d’audition publique, la commission d’urbanisme de Maui a voté 6-2 pour recommander le refus d’exemptions hôtelières à toutes sauf cinq des 48 propriétés examinées. Les commissaires Keaka Kamai et Josh Circle-Woodburn étaient dissidents.
• Les cinq propriétés retenues totalisent 397 unités : Hale Kaanapali (262 unités), Kuau Plaza (30), Maui Schooner (58), Hono Koa (28), et Hana Kai. Les résolutions en attente du conseil du comté proposaient un reclassement de 48 propriétés couvrant 3 402 unités.
• La commission n’a validé que deux catégories : propriétés totalement en timeshare et propriétés avec dérogation existante autorisant la location touristique. L’avis de refus a touché les propriétés de type hôtel comme Kama’ole Sands (440 unités), Resort at Papakea (364 unités) et Maui Eldorado (205 unités). Ont aussi été recommandés pour refus les biens en bail emphytéotique et ceux mélangeant timeshare et location de vacances.
• Le « Pourquoi » / La chronologie : Les exemptions auraient sorti ces biens de l’ordonnance 5909 (Bill 9). L’ordonnance a été adoptée en décembre 2025, après que le maire Richard Bissen ait proposé la suppression progressive, afin de remettre environ 6 100 unités en zone appartement sur le marché du logement après l’incendie de Lahaina en 2023. Selon l’ordonnance, la période d’amortissement s’achève le 31 décembre 2028 à West Maui et le 31 décembre 2030 ailleurs. Les locations touristiques devront cesser à partir du 1er janvier 2029 et du 1er janvier 2031 respectivement.
• La voie d’exemption dépend des catégories de zonage hôtelier créées par le conseil sous Bill 88 en juin. Le conseil peut toujours accorder des exemptions non recommandées par la commission, mais il faut alors une majorité des deux tiers. Pour l’ordonnance elle-même, consultez l’analyse de RSU sur ce que fait concrètement le Bill 9, ainsi que la loi d’État en couverture sur l’habilitation hawaiienne à supprimer les STR.

Les points de vue d’Uvika

• La commission trace la ligne selon le statut légal, non selon le fonctionnement : Seuls les biens entièrement timeshare ou déjà dérogataires sont acceptés. L’argument d’une gestion hôtelière (réception, service de ménage quotidien, gestion style hôtel) n’a pas pesé à cette étape.
  • Monter un dossier d’exemption fondé sur le modèle opérationnel a peu de poids à ce stade.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : accompagner les associations de copropriétaires dans la constitution du dossier documentaire privilégié par la commission : dérogations, déclaration timeshare et preuves de l’agrément de zonage d’origine. Ce dossier doit être finalisé avant le passage du dossier devant le conseil.
• Un super-majorité du conseil devient la seule voie d’exemption restante : Les exemptions non recommandées nécessitent un vote favorable des deux tiers. Ce seuil est supérieur à la majorité simple utilisée pour créer les nouvelles catégories de zonage hôtelier.
  • Les propriétaires des 43 résidences recommandées pour refus font face à un choix binaire, avec un calendrier dicté par le conseil, non par eux-mêmes ou leurs gestionnaires.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : préparer pour chaque complexe concerné un plan de poursuite d’activité et un plan de conversion. Informer les propriétaires de chaque scénarios, y compris les chutes de prix de 20 à 40 % modélisées par UHERO.
• L’horloge tourne pendant la procédure d’exemption : À West Maui, la période d’amortissement s’achève le 31 décembre 2028, sans impact du processus sur cette date.
  • Les réservations à terme, contrats de gestion et projections de revenus allant au-delà de la deadline exposent à un risque légal (et de remboursement) pour les unités sans exemption validée.
  • Ce que les gestionnaires professionnels peuvent faire : fermer le calendrier de réservation après le 31 décembre 2028 pour les biens en zone appartement à West Maui non exemptés, ajouter des clauses de suppression progressive dans les mandats de gestion, et identifier les inventaires en zonage hôtelier ou de villégiature afin de remplacer les unités potentiellement sorties du programme.

Lire aussi : Maui : la commission d’urbanisme rejette la bouée du reclassement pour 7 000 locations touristiques

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