Séjours longue durée : Airbnb renouvelle ses efforts pour conquérir des parts de marché dans l’habitat, la location immobilière et les séjours d’entreprise. Mais pourquoi le nombre de nuitées reste-t-il stable ?

Depuis le début de la pandémie, Airbnb affirmait que les gens ne se contentaient plus de voyager, mais vivaient et travaillaient également dans des airbnbs. L’entreprise enregistre une part croissante de séjours plus longs (c’est-à-dire d’au moins 7 nuits). Les séjours de 28 nuits ou plus représentaient 24 % des nuits réservées sur Airbnb au T1 2021, mais il est à noter que cette part est tombée à 19 % au T2 2021.

De nouveaux partenariats d’entreprise, comme le lancement de la solution de partage de logements multifamiliaux Migo en partenariat avec la société de logiciels immobiliers RealPage, illustrent l’appétit persistant d’Airbnb pour s’emparer d’une part du marché de l’habitat. Après tout, dans ses documents d’introduction en bourse, la société affirmait pouvoir « couvrir 10 % du marché mondial de la location immobilière, soit 162 milliards de dollars, avec des séjours longue durée sur (leur) plateforme. »

D’autres données montrent que les entreprises réservent à nouveau des logements pour leurs employés sur Airbnb, non seulement pour les voyages d’affaires mais aussi comme hébergements temporaires lors de rassemblements d’équipe. Selon une étude de Kruze consulting, les dépenses liées à Airbnb ont fortement augmenté dans les startups depuis 2020. Un certain nombre de startups ont abandonné leur bail de bureau, sont passées au travail à distance et louent un grand appartement sur Airbnb pour organiser des réunions en personne d’une semaine, comme des design sprints et des rassemblements d’entreprise.

Ce n’est pas la première fois qu’Airbnb tente de s’attaquer au marché du logement et de l’immobilier. Comme nous l’avons documenté dans notre article sur l’incursion de l’entreprise en 2021 sur le marché du logement multifamilial, Airbnb avait lancé des programmes avec Niido et Pillow qui ne se sont pas très bien terminés, a créé un programme « Airbnb-friendly buildings » mis en attente en mars 2020 lorsque l’entreprise s’est recentrée sur ses missions principales, et inclut même Samara. (Plus d’informations sur l’incursion d’Airbnb dans l’immobilier dans notre article Airbnb Multi-Family Home Sharing Redux).

Pourquoi les séjours longue durée et la location immobilière sont-ils importants pour Airbnb ? L’une des raisons est le marché adressable total (TAM), un indicateur clé d’évaluation

En 2014, lorsque Airbnb a introduit son nouveau slogan, « Belong anywhere », l’entreprise déclarait vouloir être une marque lifestyle et non une entreprise de voyage. Beaucoup trouvaient cette ambition présomptueuse. Pourtant, le discours d’Airbnb sur l’ambition d’aller au-delà du marché du voyage est cohérent.

Si Airbnb peut prouver qu’il peut s’emparer d’une part du marché du logement et de l’immobilier, cela augmentera la valorisation de l’entreprise (et la part de marché).

Cela s’inscrit dans la lignée des estimations de TAM présentées par Airbnb dans ses documents d’introduction en bourse. Le marché adressable total (TAM) désigne l’ensemble des revenus potentiellement générés sur un marché spécifique. En d’autres termes, le TAM correspond au nombre de ventes qu’une entreprise ferait si elle détenait 100 % du marché. 

Voici le TAM d’Airbnb issu de ses documents d’introduction en bourse :

Marché adressable total (TAM) de 3,4 trillions de dollars

Par catégories :

• 1,8 trillion de dollars pour les séjours courte durée
• 210 milliards de dollars pour les séjours longue durée
• 1,4 trillion de dollars pour les expériences

Pour les séjours longue durée, Airbnb vise deux marchés principaux :

• Appartements avec services : « Nous pensons pouvoir couvrir le marché mondial des appartements avec services via notre plateforme, que nous évaluons à 48 milliards de dollars »
• Location immobilière : nous pouvons adresser 10 % du marché mondial de la location immobilière, soit 162 milliards de dollars, avec des séjours longue durée sur notre plateforme.

Airbnb répète constamment qu’il « n’est pas seulement une entreprise de voyage », avec un marché adressable lié aux hébergements que les gens choisissent pour vivre et travailler, pour quelques semaines à quelques mois.

En septembre 2020, Catherine Powell, Global Head of Hosting chez Airbnb, déclarait :

« Voyager, ce n’est plus seulement le tourisme. C’est aussi le télétravail. La scolarisation à distance, les séjours plus longs avec sa famille et ses amis, le voyage, la vie, l’apprentissage et le travail se confondent tous. Cela pourrait créer des opportunités pour beaucoup d’entre vous, et nous voulons vous aider à vous positionner au mieux. »

Dans son rapport sur les tendances du voyage 2021, Airbnb écrivait :

Vivre partout – prendre la route

En 2021, le travail à domicile pourrait devenir le travail depuis n’importe quelle maison puisque le télétravail restera une réalité pour beaucoup. Dans une enquête commandée par Airbnb :

• 83 % des personnes interrogées se disent favorables à un déménagement dans le cadre du télétravail.
• Un quart estime qu’il pourra « vivre où bon lui semble et travailler à distance ».
• Un sondé sur cinq a changé de lieu de vie, temporairement ou définitivement, pendant la pandémie.
• 60 % des parents envisagent sérieusement ou moyennement de travailler à distance et de voyager avec leurs enfants si les écoles restent perturbées.
• Sans surprise, la Génération Z et les jeunes millennials sont les plus susceptibles de penser qu’ils peuvent déménager pour travailler ou étudier à distance.

Notre article : Et si le pari d’Airbnb de devenir plus qu’une entreprise de voyage était en train de payer ?

Nous avons remarqué qu’au T1 2021, 24 % des nuitées vendues concernaient des séjours de 28 jours ou plus. Comme l’a évoqué Brian Chesky lors de l’appel aux résultats : Il ne s’agit pas simplement de séjourner temporairement dans un Airbnb, mais bien d’y habiter. »

Le nombre de nuitées de séjours longue durée augmente-t-il réellement chez Airbnb ?

Durant la pandémie, la part des séjours longue durée au sein du nombre total de nuitées d’Airbnb a augmenté par rapport à la moyenne de 14 % de 2019. Pourtant, alors que les réservations de locations courte durée ont chuté au T2 2021, nos recherches montrent que le nombre de nuitées longue durée sur Airbnb est resté assez stable.

Les séjours longue durée jouent-ils un rôle de stabilisateur pour le business, plus résistant aux chocs que la courte durée ? Les chiffres évoluent-ils plus lentement que le reste de l’activité Airbnb ? 

L’équipe Rental Scale-Up a utilisé les données publiques d’Airbnb pour estimer l’évolution du nombre de nuitées longue durée chez la société. À noter que nous n’avons pas le chiffre pour le T4 2020.

La part de séjours longue durée reste supérieure à la moyenne de 14 % enregistrée en 2019

Le nombre absolu de nuitées longue durée reste stable

Pourquoi les séjours longue durée apportent-ils une plus grande stabilité à Airbnb, notamment sur des marchés soumis à des réglementations anti-STR strictes ?

Dans le monde entier, de nombreuses villes sont hostiles aux locations de courte durée de type Airbnb, d’Amsterdam à Barcelone. New York et Airbnb se sont affrontés pendant longtemps avant de parvenir à un accord en 2020. De plus en plus de réglementations semblent apparaître dans de nombreuses villes, régions et États. C’est un moyen d’avoir une présence sur des marchés ou dans des immeubles où la location courte durée est interdite. Dans notre analyse SWOT d’Airbnb, nous avions noté que l’une des menaces pesant sur la société était la multiplication des restrictions par les municipalités et les syndics d’immeubles. Airbnb veut prouver qu’il n’est pas un « one-trick pony » et montrer qu’il peut générer un nombre significatif de séjours de plus de 7 ou même 28 nuits.

Pourtant, lancer une offre mensuelle peut être complexe :

• Les longs séjours permettent d’éviter la réglementation sur la location à court terme. Mais la réglementation sur les séjours longue durée peut aussi compliquer les choses. Comme le montrent les efforts lents de Booking.com, certains marchés comme Dubaï sont assez flexibles pour permettre à une OTA de lancer la longue durée, mais d’autres génèrent des problèmes juridiques (par exemple, le droit des locataires qui s’applique au-delà de 30 nuits dans certains marchés)
• Autre problème : les accords hors plateforme : pourquoi un propriétaire continuerait-il à payer des frais d’hôte au-delà du premier mois de location ? Comment Airbnb peut-il éviter que l’hôte et le voyageur concluent un arrangement en dehors de la plateforme ?

Ces nouveaux dispositifs offrent une perspective prometteuse : Airbnb pourrait devenir une place de marché où propriétaires et locataires peuvent louer leur logement et où ils peuvent en trouver un autre où séjourner et travailler pendant quelques mois. C’est ce qu’explique l’équipe RealPage Migo : 

« Migo prévoit que le segment idéal est constitué d’utilisateurs de 24 à 35 ans, qui ont probablement déjà utilisé Airbnb, et sont de jeunes professionnels sans enfants. Ces locataires peuvent mettre leur logement en partage pendant leurs voyages professionnels ou leur travail à distance, afin de monétiser les périodes où l’espace n’est pas utilisé, puis utiliser ce revenu pour compenser leur loyer ou d’autres dépenses liées au logement »

Ce type d’accord implique que tout arrangement hors plateforme entre propriétaire/locataire d’appartement et voyageur est strictement interdit. De plus, il est dans l’intérêt du gestionnaire de l’immeuble de faire respecter le fait que les paiements soient intégralement effectués via Airbnb pendant toute la durée du séjour, même après le premier mois.