« Allez sur Airbnb, choisissez une niche et exécutez-la 10 fois mieux » : Lorsque l’interdiction des fêtes sur Airbnb favorise les entrepreneurs avisés.

Le 28 juin 2022, Airbnb a transformé son interdiction temporaire mondiale des fêtes en une interdiction permanente. Cette mesure est née suite à la survenue de plusieurs fusillades et de fameuses fêtes bruyantes durant le COVID au cours des deux dernières années. La décision d’Airbnb ouvre la porte à des entrepreneurs avisés, comme la société française Crazy Villas, qui s’est activée à acheter des propriétés dans des lieux isolés pour les transformer en maisons de fêtes. Dans cet article, nous utiliserons cet exemple comme étude de cas sur le dégroupage d’Airbnb. « Allez sur Airbnb, choisissez une niche et exécutez-la 10 fois mieux », c’est ce qu’a écrit en mars 2022 Peter Fabor, CEO de SurfOffice, sur les réseaux sociaux. Ses publications ont entraîné des centaines de commentaires positifs d’entrepreneurs du court terme. Nous verrons ce que Fabor entendait par là, ainsi que les risques de simplement choisir une niche sans exécuter 10 fois mieux. 

L’interdiction permanente des fêtes dans les maisons Airbnb empêche les hôtes d’organiser des événements (mais la limite de 16 personnes est levée)

En août 2020, Airbnb annonçait une interdiction mondiale de toutes les fêtes et événements dans ses annonces, incluant une limite d’occupation de 16 personnes. Fin juin 2022, la société a mis à jour cette politique :

• L’interdiction mondiale des fêtes et événements est désormais permanente : Les fêtes et événements perturbateurs continueront d’être interdits, y compris les rassemblements à invitation ouverte.
• Les propriétés « party house » restent strictement interdites également.
• La limite d’occupation à 16 personnes est désormais levée.

La suppression de la limite d’occupation par Airbnb est une décision très intéressante, car la société peut à nouveau accueillir de grandes propriétés (ex : châteaux, grandes villas), capter une part de ces réservations à forte valeur, et ne pas laisser Vrbo comme seule plateforme de réservation pour ce type de biens.

Voici comment Airbnb justifie la fin de cette limite :

​​Notre récente Mise à jour estivale a introduit les Catégories, qui mettent en avant plusieurs types de grandes maisons pouvant, par définition, accueillir confortablement et en toute sécurité plus de 16 personnes — des châteaux en Europe aux vignobles aux États-Unis en passant par des villas de grande taille en bord de mer dans les Caraïbes. Des propriétés incroyables comme celles-ci prospèrent en accueillant des voyages familiaux intergénérationnels et des groupes importants, et la suppression de cette limite vise à permettre à ces hôtes d’optimiser l’espace de leur maison tout en respectant notre interdiction des fêtes perturbatrices.

Comment Crazy Villas a « dégrouppé » (et désormais remplacé) Airbnb pour bâtir une société de gestion orientée événements

Réserver une location saisonnière pour de grands groupes : malédiction ou bénédiction ?

Selon les cas, on peut voir les réservations faites par des groupes comme une bonne ou une mauvaise chose :

• Une bénédiction : imaginez une grande famille intergénérationnelle réservant une maison de 7 chambres pour célébrer les 90 ans d’un des grands-parents. Il s’agit d’une réservation à forte valeur, sans trop d’usure, et espérons-le, sans trop de bruit pour les voisins. Les grands séjours de famille sont en réalité l’usage idéal recherché par Vrbo, comme en attestent ses publicités familiales à la télévision et des fonctionnalités telles que les Trip Boards.
• Une malédiction : Même des fêtes autorisées peuvent tourner au cauchemar pour une propriété (et son propriétaire). Je pense notamment aux enterrements de vie de garçon. Entre dégâts matériels et nuisances sonores, il n’y a pas grand-chose à apprécier dans ce genre de fête.

Locations saisonnières adaptées aux événements : une niche identifiée par des acteurs clés (AvantStay vs Crazy Villas)

L’interdiction permanente des fêtes par Airbnb et la levée de la limite à 16 personnes ouvrent la voie à deux propositions de valeur : trouver des locations saisonnières ouvertes aux grands groupes paisibles (AvantStay) ou bien assumer le concept de la maison de fête et en accueillir davantage (Crazy Villas).

AvantStay se concentre sur l’accueil de groupes, tels que les réunions de famille ou les séminaires d’entreprise. La société affirme gérer actuellement plus de 1 000 maisons de location de vacances dans 100+ villes entre les États-Unis et le Mexique. Pour sa sélection, AvantStay recherche des maisons et biens d’investissement comportant au moins 4 chambres dans l’une de ses destinations déterminées. 

Comment Crazy Villas est passée de l’organisation d’EVG à l’exploitation de 24 biens adaptés aux événements

Il y a dix ans, les entrepreneurs français Alexandre Martucci et Aurélien Boudier lançaient Crazy Voyages. L’objectif était d’aider les jeunes touristes français à organiser des enterrements de vie de garçon et des voyages entre filles à Prague, Budapest, Amsterdam ou Barcelone. Jusqu’en mars 2020, leur activité prospérait.

Mais lorsque la pandémie de COVID-19 a frappé, leur chiffre d’affaires s’est effondré et ils ont été contraints de réduire drastiquement leurs effectifs et leurs coûts. Les deux entrepreneurs ont compris que les Français voyageraient désormais principalement en France en 2020 et que le besoin de se retrouver serait fort dans un contexte où boîtes de nuit et restaurants étaient fermés. Pour financer leur reconversion, ils ont vendu les trois appartements qu’ils possédaient à Prague et Budapest pour acheter leur première maison en France. Crazy Villas était née.

Aujourd’hui, ils possèdent 24 propriétés en France, toutes situées à moins de 2 heures de route de Paris et de sa métropole de 12 millions d’habitants. Pour contrôler pleinement l’expérience client, Crazy Villas est propriétaire de ses biens. Cela leur permet de choisir les bons emplacements et de rénover les maisons afin de répondre aux besoins des clients, par exemple en ajoutant une piscine chauffée pour un usage toute l’année.

Lorsque Rental Scale-Up a interrogé les dirigeants de Crazy Villas en 2021, ils ont partagé que leur clientèle était en réalité différente de ce qu’ils imaginaient : les enterrements de vie de garçon représentent bien une part importante de leur activité, mais ils ont découvert que les réunions de famille et retraites d’entreprise étaient des sources de revenus fiables et inattendues.

Dégrouper Airbnb : Personne ne réservera un voyage sur une plateforme inconnue à la place d’Airbnb à moins qu’elle fasse les choses 10 fois mieux

Voici le tweet à l’origine de la discussion parmi les entrepreneurs il y a 5 mois :

Go to Airbnb, pick a niche and execute it 10x better.

Voilá, you have a startup with high potential.

Airbnb villas for remote workers x 10 = @wander

🌟 Premium properties
🔌 1 Gbps internet
🖥️ 38" monitors
🪑 Herman Miller chairs
📱 App for everything
👀 Insane office views pic.twitter.com/crcz3l7QeY

— Peter Fabor (@faborio) January 25, 2022

La société de Fabor, SurfOffice, se situe à la frontière entre l’hôtellerie, les réservations de groupes et les voyages d’entreprise. Elle se spécialise dans l’organisation de retraites d’entreprise sur 24 destinations aux États-Unis et en Europe. 

Face au succès de sa publication sur le fait d’exécuter une niche Airbnb 10 fois mieux, il a approfondi le concept de « dégrouper Airbnb » sur son blog personnel. 

Il commence par rappeler que le débat regrouper vs dégrouper avait d’abord été évoqué par Marc Andreessen :

 « Il n’existe que deux façons de gagner de l’argent en affaires : regrouper ou dégrouper ».

On peut aussi ajouter qu’en 2010, Andrew Parker de Spark Capital avait publié un schéma illustrant les différentes startups s’attaquant à chaque fonctionnalité de Craiglist, intitulé « The Spawn of Craigslist ». À noter qu’Airbnb elle-même, avec son ancien logo, figurait déjà sur la carte, comme exemple de dégrouppage de la catégorie logements temporaires de Craigslist. HomeAway, aujourd’hui Vrbo, était aussi présente pour la location de vacances.

Cependant, pour bien « dégrouper », Fabor indique que c’est l’exécution 10x qui fait toute la différence. Choisir une niche et aller en vertical n’est pas compliqué. Tout le monde peut y penser. Ce qui compte, c’est de proposer une telle différence par rapport à ce qu’offre Airbnb que l’écart est immense. 

« Personne ne va réserver un voyage sur une plateforme inconnue à la place d’Airbnb à moins qu’elle fasse les choses 10 fois mieux »

Fabor ajoute que « une stratégie serait de constituer un inventaire unique adapté à la niche ciblée et non disponible sur Airbnb ». C’est justement ce que fait Crazy Villas avec son portefeuille de propriétés « prêtes à l’événement » alors qu’Airbnb interdit les « maison de fêtes ».

Il donne ensuite des exemples d’acteurs ayant réussi le « dégrouppage » d’Airbnb et note que, tout comme Crazy Villas, ces sociétés ont tendance à être soit propriétaires, soit locataires longue durée de leurs biens :

• Villas haut de gamme pour télétravailleurs : Wander
• Tiny houses pour s’isoler du digital : Unplugged
• Appartements en ville pour voyageurs professionnels : Sonder
• Chambres en location moyenne durée en métropole : Common
• Locations hebdomadaires économiques : Padsplit
• Villas pour créateurs : Launch House, Creator Cabins
• Airstreams dans les parcs nationaux : Autocamp 

Le modèle de location longue durée a cependant ses inconvénients, comme l’exemplifie la décision récente de Sonder de réduire coûts, personnel et expansion. 

Donc, de nombreuses sociétés ont tenté de dégrouper Airbnb : retraites pour nomades digitaux (flOasis) ou séjours longue durée (Spotahome). Bon nombre d’acteurs existaient même avant Airbnb, telle la société de location de luxe WIMCO. Avec ses offres Airbnb for Work, Airbnb Luxe et ses nouvelles catégories comme Castles et OMG!, Airbnb crée une granularité de plus en plus fine dans son offre, forçant les concurrents de niche à faire plus qu’agréger des locations de luxe ou de châteaux. La différence 10x repose sur une expérience client singulière, propre à leur marque, ce qui implique de bâtir un vrai opérateur immobilier pour la délivrer, voire d’être propriétaire des biens. Il devient dès lors complexe d’étendre ce modèle à grande échelle dans plusieurs régions. Le choix de Crazy Villas a été de se concentrer sur un grand marché, la région parisienne, et d’y densifier leur parc.